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另类思维巧妙化解房屋质量纠纷

2017-06-27

关键词:房屋开发商、房屋质量问题、房屋维修、违约赔偿

案件来源:所顾问单位

承办人:bet36投注备用网站_bet36怎么提现_bet36体育投注备用   杨晓雷律师

办案经过:

基本案情:浙江江浩置业有限公司系我所常年法律顾问单位,开发了平湖市众多楼盘,我所也提供常规法律服务,楼盘中出现部分房屋质量问题也时常出现,但本案的发生确实比较棘手,玫瑰湾楼盘中有上下两户人家中间的楼层出现了裂缝,两户人家多次要求开发商维修并要求赔偿,作为开发商履行维修义务上门维修时,住户却要求高额赔偿,否则拒绝维修,由此质量问题陷入僵局,一方面住户一直上面要求解决,一方面开发商上门维修又遭到拒绝,也愿意赔偿,但金额出入太大。因此开发商把案件情况和事实告知我们律所,商量对策。

    案件接手后,基本确定为房屋质量纠纷,首先我先审核和调查该裂缝是否属于严重违约(可以要求退房的严重质量问题),经和住建部门检测部门沟通,确定该裂缝为普通瑕疵,由此本案涉及的就是一个维修和维修补偿问题,但是又面临一个难题,本案按照逻辑上应该是由住户作为原告起诉开发商要求维修和赔偿,这样才能在法院调解或判决结案,但开发商多次要求住户去起诉,但住户一直拒绝上法院,在法律层面,确有一定道理,按照一般司法实践,开发商也只能等着住户起诉,以待问题的解决。

    然而作为开发商的法律顾问,不可能给出这样的答复,这样等于没有解决问题。经过我和主任的沟通和商议,决定换一个思维来解决问题,就是由开放商作为原告要求住户配合维修(并不涉及赔偿问题),法院受理后就可以把开发商和住户一起带进法院,由法院组织调解,并在调解过程中由律师、法官向住户释疑,以期待调解。于是我就准备了立案材料起诉了住户,最终经过几轮调解,达成了调解方案,维修问题和赔偿问题均得到了圆满的解决。

争议焦点:

    本案中本该是被告的开发商能否倒过来起诉住户,法院会不会受理,万一调解不成功,案件的判决实际上对问题的解决有无实际意义?

法理分析:

     首先法院受理问题,从我国民诉法规定上来看法院理应受理,因为作为开发商的起诉有明确的被告、明确的诉讼请求(虽然只是配合维修,但也属于行为之债),配合维修是住户对于开发商进行维修,理应承担的义务,经过我方与法院多次沟通,最终法院受理了此案。

    其次是案件审理问题,我们的思维是创造一个平台,由法院法官介入,以达到调解目的,但这个结果是不可控的,万一调解不成功,法院判决就算胜诉,判决住户要配合维修,但从实际的执行角度没有任何意义,虽然逻辑上是如此,但我们忽略了一个重要的点,那就是法庭这个平台、法官这个角色的作用,在调解过程中不但可以涉及维修,也可以涉及赔偿问题,双方因赔偿金额出入太大,是因为住户对于赔偿理由赔偿内容的不清晰,漫天要价,此时由法官作出公平公正合理的释疑,对住户将起到很大作用,调解成功率会大幅提高。

    最后,我们也做了最坏的打算,若调解不成功,法院判决配合维修,其实可以确定以下法律事实:开发商已经发现质量问题并上门维修,由于住户不配合才导致质量问题一直未解决,此时确立了一个时间节点,之后质量问题的损失扩大开发商不会承担。从这一层面,这个诉讼也是非常有价值的。

社会效果及影响:

   本案经过多轮次的协商沟通,最终住户同意了我们的维修方案,也同意了开发商合理的补偿金额,签订了一次性协议,并依此制作了法院调解书。

    从结果上来讲,我们通过换位思维,巧妙利用诉讼手段,化解了看似无法解决的问题,从公平角度,也实际上维护了住户的权益,因为质量问题一直僵化下去,最终损失的还是住户。从服务房产企业角度,也是得到了房产企业的认可,并对企业下属所有楼盘解决类似问题有了一个参考,其他有简单瑕疵质量问题的住户都不会再以此要挟,因此可以说有一定的代表意义。

律师感言:

    通过这个案件的办理,我认为作为房产企业的顾问单位,提供法律服务者,应切实全面的站在企业角度,不能机械地解决一些常规问题,必须多尝试,多思考,多角度,全面审核发生的法律问题,以期待出一个圆满的合理的解决方案,为服务房产企业,服务楼宇经济提供最优质的法律服务。